Regime fiscale delle locazioni brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che […]

Ratio

Cosa affronteremo in questo articolo:

Registrazione contratti di locazione breve
Registrazione del contratto
Regime fiscale del reddito da locazione
Registrazione contratti di locazione breve
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Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. A tali contratti è possibile applicare la cedolare secca.
La L. 178/2020 ha previsto che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. La legge di Bilancio 2026 ha ridotto il numero di appartamenti a 2, a decorrere dal 2026.
L’art. 1, c. 63 L. 213/2023 ha innalzato l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora pari al 26%, riconoscendo l’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare.

Riferimenti normativi: Art. 4 D. L. 24.04.2017, n. 50, conv. L. 21.06.2017, n. 96 – Art. 1, c. 17 L. 30.12.2025, n. 199 – Art. 13-ter D.L. 18.10.2023, n. 145, conv. L. 15.12.2023, n. 191 – Art. 1, c. 63 L. 30.12.2023, n. 213 – Art. 1, cc. 595-597 L. 30.12.2020, n. 178 – Ris. Ag. Entrate 5.07.2017, n. 88/E – Provv. Ag. Entrate 12.07.2017, n. 132395 – Circ. Ag. Entrate 12.10.2017, n. 24/E – Circ. Ag. Entrate 10.05.2024, n. 10/E

Registrazione contratti di locazione breve

Definizione
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario:

di immobili a uso abitativo;
di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (Airbnb, Booking, ecc.).

Natura imprenditoriale
Il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta dal 2026.
Ne consegue che, in caso di destinazione alla locazione breve di 3 o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c., condizione che preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.

Registrazione del contratto

Sono esclusi dall’obbligo di registrazione i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nel corso dell’anno (esempio: contratti turistici) che, in generale, sono stipulati con scrittura privata non autenticata.
Se nel corso dell’anno sono stipulati più contratti con lo stesso contraente, il limite di 30 giorni deve essere verificato con riferimento alla durata complessiva delle locazioni avvenute nell’anno.

Regime fiscale del reddito da locazione

Irpef
I redditi da locazione breve sono, in via ordinaria, assoggettati a Irpef.
L’individuazione dei modelli impositivi applicabili richiede un’analisi dell’attività concretamente svolta per l’inquadramento in una delle categorie reddituali di cui all’art. 6 Tuir.
Se la locazione è effettuata senza la fornitura di servizi accessori, senza organizzazione e professionalità, i canoni di affitto costituiscono reddito da fabbricati (art. 37 Tuir).
Nel caso in cui siano forniti anche servizi accessori (somministrazione della prima colazione, alimenti, bevande, trasferimenti, visite guidate, mezzi di trasporto, ecc.), ovvero la locazione sia condotta con organizzazione e professionalità, si configura un’attività commerciale che, a seconda che sia o meno svolta in via abituale, qualifica i proventi in: redditi diversi [art. 67, c. 1, lett. i) Tuir]; ovvero redditi d’impresa [art. 55 Tuir].

Cedolare secca
In alternativa all’Irpef ordinaria, per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile optare per l’applicazione delle disposizioni relative alla cedolare secca (art. 3 D. Lgs. 23/2011).
Le disposizioni sulla cedolare secca si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle medesime condizioni previste.

Registrazione contratti di locazione breve

Appartamenti destinati alla locazione
Il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. In tal caso l’immobile non genera più reddito fondiario, ma rientra nel reddito d’impresa, con esclusione dell’applicazione della cedolare secca e conseguente obbligo di apertura della partita Iva.

Le disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Contratti stipulati tra persone fisiche (privati)
La norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

Devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini Iva, rispettivamente dall’art. 55, c. 2 Tuir e dall’art. 4 D.P.R. 633/1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c., quali, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa.
La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti.

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, c. 1, lett. i) Tuir.

Oggetto del contratto
La norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative).
La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Circ. 26/E/2011).

Gli immobili, inoltre, devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, c. 1, lett. f) del Tuir; si tratta, dunque, di un reddito non rientrante a quelli oggetto della normativa in esame, riferita solo ai redditi fondiari e ai redditi derivanti dalla sublocazione o dalla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario.

Servizi accessori
Biancheria e pulizia locali
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente previsti; tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dalla applicazione della cedolare secca e dall’assoggettamento del canone a ritenuta, nonché dall’obbligo di fornire i relativi dati all’Agenzia delle Entrate.

Si ritiene che analogo regime possa riguardare anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dalla norma, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

Servizi esclusi
La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione (come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale).

Durata del contratto

Fino a 30 giorni	• La norma prevede che la locazione breve non abbia una durata superiore a 30 giorni. • Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto.
Oltre 30 giorni	Se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.