Contratto di locazione immobili di natura transitoria

Locazione di natura transitoria

L’art. 5 L. 9.12.1998, n. 431 prevede una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo che può avere una durata inferiore a quella minima di 4 anni. Si tratta del cosiddetto contratto di locazione transitorio diretto a tutelare particolari esigenze del conduttore e del locatore: il conduttore, ad esempio, potrebbe avere la necessità di un’abitazione saltuariamente o per un tempo determinato perché trasferito per lavoro o per studio temporaneamente o per necessità di cure ed assistenza per sé o per propri familiari in luogo diverso dalla propria residenza, oppure ancora per eseguire lavori nella propria casa che la rendano temporaneamente inutilizzabile. Il locatore potrebbe avere interesse ad avviare una locazione per breve tempo perché progetta di destinare l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari o perché vuole vendere o eseguire lavori a breve termine.

Nello specifico, il D.M. 30.12.2002 (a cui la L. 392/1978 ha rimesso l’individuazione delle condizioni e delle modalità per la stipula) prevede che la durata non può essere inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi.

Al fine di evitare abusi nel suo utilizzo, tale contratto deve prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto e da confermare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

In caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno, il contratto è ricondotto alla durata minima prevista per i contratti cosiddetti liberi (4 anni + 4 anni).

Durata del contratto di locazione transitorio

Il contratto di natura transitoria ha durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi.

Trascorso il termine concordato fra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore. Pertanto, qualora in prossimità della scadenza del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà le parti dovranno confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione.

Esigenze e motivazioni transitorie

I contratti di locazione di natura transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori, con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa.

Le esigenze per giustificare la transitorietà del contratto sono individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

A titolo di esempio si propone la casistica tratta dall’accordo territoriale, applicabile nel Comune di Bologna, tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Esigenze di transitorietà del locatore

• Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto o, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l’abitazione della famiglia d’origine.
• Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, o dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, debbano rilasciare l’alloggio di servizio.
• Destinare l’immobile all’esercizio dell’attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a seguito del conseguimento di titolo abilitativo al lavoro e/o professione.
• Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore.
• Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, che siano incompatibili con l’occupazione dell’appartamento.
• Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.

Esigenze di transitorietà del conduttore

• Contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza.
• Previsione di trasferimento per ragioni di lavoro.
• Trasferimento temporaneo della sede di lavoro.
• Necessità di cure o di assistenza per sé o a famigliari in luogo diverso dalla propria residenza.
• Acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto.
• Esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione.
• Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.

Prova dell’esistenza delle particolari esigenze

L’esistenza delle particolari esigenze transitorie deve essere:

• specificata in apposita clausola del contratto;
• confermata con lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto;
• provata con documentazione da allegare al contratto.

Nell’accordo territoriale è specificato che l’onere di documentazione delle ragioni di transitorietà è a carico del conduttore mentre l’obbligo di conferma dell’esigenza transitoria deve essere adempiuto, entro un termine stabilito, dal locatore.

Riconduzione alla durata legale

Il contratto è ricondotto alla durata minima prevista per i contratti c.d. liberi (4 anni + 4 anni) nei seguenti casi:

• se vi è inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie;
• se le esigenze di transitorietà vengono meno.

Contratto-tipo per le locazioni transitorie

La locazione di natura transitoria è stipulata utilizzando esclusivamente i tipi di contratto approvati dal D.M. 30.12.2002, che sono:

• Allegato C del decreto, per le proprietà individuali;
• 
  

  Canone del contratto di natura transitoria

  Canone vincolato

  Per immobili siti in:

  • una delle 11 aree metropolitane ex D.M. 31.12.2002 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Roma, Torino, Venezia);
  • Comuni ad esse confinanti;
  • Comuni capoluogo di Provincia.

  Il canone non è liberamente determinato dalle parti ma è vincolato nell’ammontare entro un limite minimo e massimo fissato nei singoli accordi territoriali a seconda della fascia in cui rientra l’immobile.

  Gli Accordi territoriali possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20% dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.

  Se manca l’accordo si applica quello del Comune demograficamente più vicino (D.M. 14.03.2006).

  Canone libero

  Con riferimento agli immobili siti altrove, il canone è concordato liberamente fra le parti.

  Oneri accessori

  È adottata la Tabella degli oneri accessori allegata al D.M. 30.12.2002 (allegato G).

  Per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.

  Tassazione dei canoni di locazione di natura transitoria

  I canoni di locazione derivanti da contratti di natura transitoria, alla stessa stregua dei contratti di locazione convenzionali, sono soggetti a tassazione Irpef, con la conseguente indicazione nel quadro RB del mod. Redditi o quadro B del mod. 730, del soggetto locatore.

  Alternativamente, è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che entrambe le parti siano persone fisiche, quindi, non siano soggetti in possesso di partita iva. Al fine di procedere con l’applicazione si dovrà apporre l’apposita clausola all’interno del contratto ed esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

  Rinnovo del contratto di locazione transitorio

  Nella fattispecie del contratto di locazione di natura transitoria non esiste un rinnovo tacito in quanto è vietato dalla legge.

  Conseguentemente, allo scadere dei 18 mesi il contratto si considera concluso automaticamente.

  Nel caso in cui si desideri prorogarne la scadenza, va sempre rispettato il limite temporale massimo, pari a 18 mesi in totale.

  È richiesto l’invio di una raccomandata alla parte al fine di comunicare la volontà di continuare la locazione transitoria.

  Disdetta e recesso dal contratto di locazione transitorio

  Essendo che il contratto viene automaticamente concluso alla sua scadenza, non necessita dell’esercizio della disdetta.

  Tuttavia, nel caso in cui il conduttore voglia recedere anticipatamente, può farlo. Ciò risulta possibile solamente nel caso in cui dia un preavviso di almeno 3 mesi, a mezzo raccomandata, e per l’insorgenza di “gravi motivi” (tra cui è possibile annoverare, ad esempio, essere richiamati presso la sede di lavoro prima della scadenza del contratto di locazione, a suo tempo stipulato per necessità lavorative fuori sede).

  Contratto di natura transitoria commerciale

  L’ art. 27 L. 27.07.1978 n. 392, prevede che Il contratto di locazione possa essere stipulato per un periodo più breve, rispetto alla durata stabilita per tale fattispecie, qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

  Si ricorda che la locazione transitoria commerciale è l’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

  Tale tipologia di contratto prevede il rinnovo tacito e automatico alla scadenza, per un ulteriore periodo a seconda del tipo di attività esercitata, che può essere di 6 o 9 anni (con facoltà delle parti di stabilire un periodo di locazione più lungo in sede di primo rinnovo).

  Registrazione del contratto di locazione di natura transitoria

  Il contratto di locazione di natura transitoria deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso l’Agenzia delle Entrate, a pena di nullità.

  Per quel che concerne le modalità si rimanda a quanto riportato, specificatamente, negli articoli: contratto di locazione ad uso abitativo e contratto di locazione per immobili ad uso commerciale.