Contratto di locazione a uso abitativo

Differenti tipologie di contratto previste dalla legge

Contratto di locazione a canone libero

Il canone è fissato liberamente dai contraenti, locatore e conduttore, e così le altre clausole, con l’eccezione della durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 (definito anche contratto di locazione 4+4).

Questa tipologia di contratto prevede l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni, anche se le parti si sono accordate per una durata inferiore. Tale obbligo decade in alcuni casi tassativamente previsti; per esempio subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc.

Contratto di locazione a canone convenzionato

Cosiddetto “contratto di locazione concordato”, deve avere una durata minima di 3 anni, con rinnovo obbligatorio per altri 2 anni.

L’ammontare del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali sono stabiliti dalle parti sulla base dei contratti-tipo approvati a livello nazionale con decreto ministeriale 30.12.2002.

Per questo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore ai canoni correnti di mercato; infatti, per stimolare l’uso di questa forma, il legislatore ha introdotto dei vantaggi fiscali sia per il locatore sia per il conduttore.

Prima del 2017 i contratti a canone concordato erano previsti solo per gli immobili ubicati nei Comuni ad alta intensità abitativa. Si tratta dei Comuni indicati dalla L. 21.02.1989, n. 61: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i Comuni confinanti con gli stessi; negli altri Comuni capoluoghi di Provincia e, comunque, quelli posti nei Comuni cosiddetti ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 13.11.2003, n. 87 (G.U. 18.02.2004, n. 40) non compresi nei punti precedenti; previsti anche nei Comuni terremotati della Campania e della Basilicata.

Dal 2017 il Decreto Infrastrutture del 16.01.2017 ha riconosciuto ai locatori la possibilità di stipulare contratti a canone concordato dovunque, poiché le norme convenzionali sono applicabili sia nei Comuni dove è stato fatto un accordo territoriale, sia ai contratti sottoscritti negli altri Comuni. In sintesi, anche nei Comuni non ad alta tensione abitativa diventa possibile fare gli accordi territoriali e stipulare contratti concordati.

Tuttavia, occorre prestare attenzione al fatto che la densità abitativa continua a rilevare dal momento che, per quanto riguarda le agevolazioni, vale sempre quanto disposto dall’art. 8 L. 431/1998, il cui contenuto limita il beneficio fiscale (da intendersi come Irpef, cedolare secca e imposta di registro agevolate) ai soli Comuni che rientrino nell’elenco di quelli definiti ad alta densità abitativa.

Contratto di locazione transitorio

Tipo di contratto a canone concordato che prevede una durata breve, ossia temporanea, dell’affitto dell’immobile.

Si prevedono due tipi di contratti a canone transitorio:

• per studenti universitari, con durata da 6 mesi a 3 anni; decorso tale termine, il contratto si rinnova in automatico per altri 2 anni;
• per esigenze momentanee dell’inquilino, con durata da 1 a 18 mesi; al termine del periodo di locazione il contratto non si rinnova automaticamente.

Vista la durata breve della locazione, nel contratto deve essere indicato il motivo della transitorietà della locazione.

Nota bene: questi contratti non possono essere utilizzati dal locatore per case vacanza.

Classificazione catastale degli immobili a uso abitativo

I fabbricati a uso abitativo sono catastalmente classificati nella categoria A:

• A/1 Abitazione di tipo signorile;
• A/2 Abitazione di tipo civile;
• A/3 Abitazione di tipo economico;
• A/4 Abitazione di tipo popolare;
• A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare;
• A/6 Abitazione di tipo rurale;
• A/7 Abitazione in villini;
• A/8 Abitazioni in ville;
• A/9 Castelli, Palazzi di pregio artistico e storico;
• A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

È esclusa la categoria A/10, ossia uffici e studi privati.

Sono inoltre comprese le pertinenze accatastate nelle categorie:

• C/2, locali di deposito e magazzini;
• C/6, autorimesse, rimesse private, ecc.;
• C/7, tettoie aperte o chiuse,

locate sia congiuntamente all’abitazione, sia in fase successiva (a condizione che dal contratto di locazione emerga la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata).

Tassazione del canone di locazione ai fini delle imposte dirette

Regime ordinario: Irpef

L’ammontare del canone annuo indicato sul contratto di locazione costituisce, per il proprietario persona fisica, reddito da fabbricati e concorre a formare il suo reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef. Nel dettaglio, chi affitta una casa a canone libero (con le pertinenze) costituisce reddito, da assoggettare a tassazione, il maggiore tra: la rendita catastale rivalutata del 5% ed il canone di locazione annuo ridotto forfetariamente del 5%.

Eccezioni al criterio generale

La riduzione del canone del 5% si modifica in casi particolari, di seguito sintetizzati:

• contratti a canone concordato: per i fabbricati locati in un Comune ad alta intensità abitativa (L. 431/1998) è prevista un’ulteriore riduzione del 30%;
• contratti per studenti: è prevista un’ulteriore riduzione del 30% (la Legge di riforma n. 431/1998 ha stabilito che le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato siano estese anche ai contratti transitori stipulati nei confronti degli studenti. Il contratto che può stipulare lo studente, per ottenere la detrazione, potrebbe essere transitorio (convenzionato) e anche libero);
• immobile di interesse storico o artistico: riduzione canone del 35%; se l’immobile è locato a canone concordato, il reddito imponibile dovrà essere ulteriormente ridotto del 30% (nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale deve essere riportata nella misura ridotta del 50%);
• immobile situato nella città di Venezia centro e nelle Isole della Giudecca, Murano e Burano: riduzione canone del 25%.

Per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi) stipulati per esigenze momentanee del conduttore, il legislatore non prevede gli attribuisce le stesse agevolazioni fiscali stabilite per i contratti a canone concordato.

Regime alternativo: cedolare secca

Dal 2011, in alternativa al regime ordinario, il locatore persona fisica può avvalersi di un regime di vantaggio, quello della cedolare secca. Tale regime consiste nell’applicazione di un’imposta che sostituisce, l’Irpef, le addizionali regionale e comunale, e le imposte di registro e di bollo.

Nello specifico, è prevista la possibilità di optare per il pagamento di un’imposta “secca”, da applicare al canone annuo stabilito dalle parti nel contratto. La base imponibile su cui applicare le aliquote della cedolare è costituita dal maggiore tra:

• la rendita catastale rivalutata del 5%;
• dal canone di locazione annuo al 100%.

Il D. Lgs. 23/2011 dispone che possono accedere al regime agevolato della cedolare: “il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliare abitative locate ad uso abitativo”. Pertanto, l’opzione può essere esercitata anche dal locatore titolare di un diritto reale di godimento per esempio l’usufrutto, uso, abitazione, superficie.

La cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono “da privati”. È esclusa la facoltà di opzione per il soggetto, che opera nell’esercizio di un’attività d’impresa, sia come locatore sia come conduttore.

L’opzione per la cedolare secca comporta che:

• il reddito della locazione è escluso dal calcolo del reddito complessivo ai fini Irpef;
• sul reddito non si possono far valere oneri deducibili e detraibili;
• sospende la facoltà per il locatore di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, incluso l’adeguamento Istat;
• il reddito fondiario è aggiunto al reddito complessivo solo per verificare l’accesso ad alcune agevolazioni (valore dell’Isee e assegni familiari) o per calcolare le detrazioni (per carichi di famiglia, lavoro dipendente, ecc.).

L’opzione per la cedolare può essere esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione oppure nelle annualità successive alla registrazione o proroga del contratto.

L’art. 1, c. 63 Legge del 30.12.2023 n. 213 prevede che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni sulla cedolare secca per gli affitti (art. 3 D. Lgs. 23/2011), con l’aliquota del 26% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un’unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Tassazione canone di locazione ai fini dell’imposta di registro

Regime ordinario: Irpef

I soggetti titolari dei contratti di locazione, a uso abitativo, devono versare l’imposta di registro nella misura del 2%, relativa a contratti nuovi, per le cessioni (con corrispettivo), o proroghe di contratti già registrati. Come base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta, si considera l’ammontare complessivo dei canoni e per il primo anno è previsto un importo minimo di versamento pari a € 67. Il corrispettivo annuo del canone è assunto per il 100%.

Eccezioni al criterio generale

I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato o transitorio per le esigenze abitative degli studenti universitari, possono usufruire, oltre che di una riduzione sull’Irpef, anche della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro da versare. Il corrispettivo annuo del canone è assunto per il 70%.

Contratti pluriennali

Sulle locazioni immobiliari di durata pluriennale l’art. 17, c. 3 D.P.R. 131/1986 consente al locatore di scegliere il versamento dell’imposta di registro tra due soluzioni:

• anticipatamente per l’intera durata del contratto, con sconto d’imposta pari alla metà dell’interesse legale moltiplicato per le annualità di durata del contratto. Versamento minimo pari a € 67;
• annualmente per ciascun anno di durata della locazione, senza alcun sconto imposta, versamento al momento della registrazione e per le annualità successive entro 30 giorni (nel versamento delle annualità successive l’imposta di registro può essere corrisposta anche in misura inferiore a € 67).

Regime alternativo: l’imposta di registro per chi si avvale della cedolare secca

Il locatore, qualora scelga di adottare il regime di vantaggio della cedolare secca, non dovrà versare né l’imposta di registro né l’imposta di bollo sul canone di locazione nel momento della registrazione, risoluzione e proroga. Tale regime è vantaggioso anche per il conduttore, che non dovrà versare la metà delle imposte (registro/bollo) al locatore. In caso di revoca della cedolare, nelle annualità successive ritorna dovuta l’imposta di registro sui relativi canoni.

Locazioni abitative sottoscritte dal 1.01.2020

Un’importante novità è stata introdotta dal Decreto Crescita (D.L. 30.04.2019) che ha stabilito che i canoni non riscossi, relativi ai contratti di locazione di immobili abitativi sottoscritti a partire dal 1.01.2020, non concorreranno a formare il reddito non più a partire dalla convalida di sfratto per morosità, ma dall’intimazione dello sfratto per morosità oppure dall’ingiunzione di pagamento.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare, a condizione che il procedimento di convalida di sfratto per morosità sia concluso e il giudice confermi la morosità, anche per i periodi precedenti, con provvedimento.

Per determinare il credito d’imposta che spetta è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte rispetto a quelle dovute, in quanto commisurate ai canoni di locazione non riscossi, anziché alla rendita.

Locazioni brevi per finalità abitative anche turistiche

Dal 1.06.2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per le locazioni di immobili ad uso abitativo, stipulati da persone fisiche, la cui durata non supera i 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”. In particolare, il locatore può scegliere il regime della cedolare secca sugli affitti quindi, il reddito potrà essere assoggettato all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria Irpef (con addizionali). L’aliquota dell’imposta sostitutiva deve essere applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Adempimenti successivi alla registrazione: risoluzione, cessione, proroga, rinegoziazione

Il contratto di locazione può essere soggetto a vari adempimenti successivi, quali:

• risoluzione: le parti interrompono in anticipo la scadenza naturale del contratto;
• cessione: il locatore o l’inquilino si sostituiscono ad altre persone, dietro consenso della controparte;
• proroga: la durata del contratto è prolungata;
• rinegoziazione: Il locatore e l’inquilino decidono di modificare il canone di locazione.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione

La risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene quando le parti, locatore e inquilino, concludono in anticipo il rapporto prima della scadenza.

La risoluzione può avvenire:

1. per volontà comune di entrambe le parti. Anche se c’è il consenso, di recedere dal contratto, sia del locatore sia del conduttore, è necessario redigere l’atto in forma scritta (Tribunale di Milano, sentenza n. 2427/2018). Infatti, solo con un accordo verbale il locatore potrebbe pretendere ancora il versamento del canone di locazione;
2. per volontà del locatore. In alcuni casi specifici, previsti dall’art. 3 c. 1 L. 431/1998, il locatore può recedere in via anticipata con un preavviso al conduttore di almeno 6 mesi (immobile uso abitativo) o 12-18 mesi (immobile commerciale) prima della scadenza naturale del contratto. Riepilogo casi di recesso previsti dall’art. 3, c. 1 L. 431/1998:
   • il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune;
   • l’immobile deve essere integralmente ristrutturato, demolito, trasformato;
   • il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo;
   • il conduttore non occupa continuamente l’immobile senza giustificato motivo (rimane vuoto);
   • il locatore intende destinare l’immobile ad altre attività (per esempio, pubbliche);
   • il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé stesso o ai propri parenti.
3. per volontà del conduttore. Il più importante diritto riconosciuto all’inquilino è il diritto di recesso anticipato, stabilito nel contratto. La risoluzione consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento prima della naturale scadenza della locazione con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e per 6 mesi per l’uso abitativo. Tuttavia, nel caso in cui vi fossero gravi motivi, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento, rispettando i 6 mesi di anticipo previsti dalla L. 392/1978. Per esempio, se si intende lasciare l’immobile il 10.07, occorre comunicare il recesso al proprietario entro il 10.01.

La Cassazione è intervenuta sulla definizione di gravi motivi, così individuati:

• determinati da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
• estranei alla volontà del conduttore;
• imprevedibili tali da rendere gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

Quindi i motivi devono essere idonei a far sì che il conduttore non possa continuare con il contratto.

Adempimenti del conduttore:

• inviare al locatore la lettera di preavviso, a mezzo raccomandata A/R;
• effettuare il versamento dell’imposta di registro € 67 (regime ordinario); l’imposta non è dovuta con il regime della cedolare secca;
• pagare le 6 mensilità (periodo di preavviso) di canone fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Il pagamento dei canoni è un obbligo (Cassazione, sentenza 27.11.2006, n. 25136).

Il recesso non deve essere confuso con la disdetta. La disdetta è la facoltà dell’inquilino di comunicare al proprietario l’intenzione di non avvalersi del rinnovo automatico del contratto.

L’adempimento necessario per la risoluzione del contratto, nel regime ordinario, è il versamento di € 67 (l’imposta di registro) entro 30 giorni. Questo onere può avvenire per via telematica (modello RLI) oppure presso l’ufficio presentando il modello F24 elide unitamente al modello RLI. Nel caso in cui le parti abbiano stipulato un contratto di affitto con la cedolare secca* non è dovuta l’imposta di € 67, ma è prevista la sola presentazione del modello RLI dove si comunica la risoluzione anticipata.

Cessione (subentro) del contratto di locazione

Con la cessione (art.1406 C.C.) il locatore o il conduttore si possono sostituire con altre persone, purché l’altra acconsenta. Chi subentra (cessionario) acquista oneri e benefici relativi al contratto. La cessione del contratto può avvenire sia per le locazioni abitative sia per quelle ad uso diverso.

Quali possono essere i motivi del subentro?

Per il locatore quando l’immobile è venduto o per decesso; in quest’ultimo caso subentrano gli eredi.

Per il conduttore il subentro può avvenire per decesso.

Per separazione (subentra l’altro coniuge), cessione a terzi (con il consenso del locatore). In sintesi la prassi da seguire per la cessione:

• comunicare all’altra parte la volontà o necessità di effettuare la cessione;
• entro 30 giorni effettuare il versamento dell’imposta di registro € 67, quando non sono previsti corrispettivi, o versamento del 2% su quanto pattuito, con la relativa comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Proroga del contratto di locazione

Con la proroga di un contratto si intende la prosecuzione dello stesso contratto che è in scadenza; pertanto, si accetta di continuare con le stesse condizioni da entrambe le parti. Anche nella proroga entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, occorre effettuare il versamento dell’imposta di registro e la relativa comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Per esempio, in un contratto di locazione abitativo (canone libero) 4 + 4 con decorrenza 1.11.2017, la prima scadenza del contratto è 31.10.2021 e con la proroga l’imposta di registro deve essere versata entro il 30.11.2021.

La proroga non deve essere confusa con il rinnovo. Il rinnovo di un contratto di affitto fa riferimento alla stipulazione di un nuovo contratto con gli stessi soggetti, introducendo nuove clausole.

La L. 58/2019 ha soppresso le sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. Infatti, per i contratti con cedolare, al momento degli adempimenti non sono dovute imposte, in quanto la tassazione secca sostituisce le relative imposte (dovute invece nel regime ordinario). È opportuno ricordare che per tutte le locazioni, a prescindere dalla cedolare secca, la proroga e la risoluzione del contratto di locazione devono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate, presentando il modello RLI entro 30 giorni dall’evento.

Rinegoziazione del contratto di locazione

Con la rinegoziazione il locatore e il conduttore decidono, di comune accordo, di modificare l’importo del canone in aumento o in diminuzione. Questa comunicazione si può fare direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, con il modello RLI, senza recarsi presso gli sportelli.

In caso di:

• riduzione del canone, non sono dovute né imposta di bollo né di registro;
• aumento del canone, l’imposta di registro e di bollo sono calcolati in autoliquidazione, quando si effettua la procedura via web. Il versamento può avvenire con addebito sul conto corrente del dichiarante. Questo adempimento deve avvenire entro 20 giorni dalla rinegoziazione.

Codice Identificativo Nazionale – CIN

L’art. 13-ter D.L. 145/2023 ha previsto che il Ministero del Turismo assegni un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il CIN è assegnato previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. Le disposizioni si applicano a decorrere dal 60° giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

Inadempimenti agli obblighi della normativa CIN