Concessioni balneari: la perizia asseverata apre un nuovo incarico e un nuovo servizio per lo studio

Con l’Informativa 5.08.2026, n. 107, integrata dall’Informativa 4.09.2026, n. 109, il CNDCEC ha reso operativa la procedura telematica per la formazione dell’elenco dei professionisti disponibili a redigere le perizie asseverate previste dall’art. 4, c. 9 L. 118/2022, nel testo sostituito dall’art. 1 D.L. 131/2024 (citato dal CNDCEC come “art. 1, c. 9”), conv. in L. 14.11.2024, n. 166, ai fini della determinazione dell’indennizzo dovuto al concessionario uscente nelle procedure di riassegnazione delle concessioni demaniali marittime. Il presente contributo illustra l’iter di candidatura, lo stato della riforma e le più recenti pronunce del Consiglio di Stato sull’onere della prova, per poi tradurre l’opportunità in un servizio strutturato di audit documentale e Data Room probatoria rivolto ai clienti operatori balneari, con relativa check-list operativa.

Schema di sintesi

Nuovo incarico professionale
Elenco CNDCEC dei periti disponibili per le perizie asseverate sulle concessioni demaniali marittime (Informativa CNDCEC n. 107/2026 e n. 109/2026).
Candidatura online su commercialisti.it, accesso SPID/CIE, percorso Servizi per gli Iscritti – Istanze Online.

Selezione e compenso
Elenco nazionale articolato su base regionale, non vincolante e non graduatoria; il CNDCEC può sorteggiare le “cinquine” su richiesta dell’ente concedente (garantita, ove possibile, la presenza di almeno un iscritto under 43).
Professionista nominato dall’ente concedente tra i 5 nominativi indicati dal Presidente CNDCEC; spese a carico del concessionario uscente (art. 4, c. 9 L. 118/2022); secondo l’Informativa n. 107/2026 l’incarico è conferito dal concessionario uscente con indicazione del compenso (art. 2233 c.c.) e con almeno il 50% dell’onorario ricompreso nella polizza fideiussoria (indicazione tecnico-professionale non vincolante).

Ruoli distinti
Professionista incaricato della perizia (nominato nella cinquina CNDCEC, tenuto a indipendenza e obiettività) ≠ advisor del concessionario (commercialista fiduciario che prepara il fascicolo probatorio).

Nuovo servizio di studio
Audit documentale e Data Room probatoria su 4 aree: cespiti e contabilità, titoli edilizi, contributi pubblici, stato di fatto.

Nodi ancora aperti
Decreto MIT-MEF sui criteri di quantificazione dell’indennizzo (termine 31.03.2025) non risulta adottato (l’art. 4, c. 9 precisa che la mancata adozione non giustifica il mancato avvio delle gare); bando-tipo nazionale previsto dall’art. 8 D.L. 32/2026, in definizione con il MIT secondo l’Informativa n. 107/2026.
Cons. Stato Sez. VII 21.05.2026, n. 4121: (sentenza non definitiva) l’indennizzo non è automatico, l’onere della prova sugli investimenti non ammortizzati è del concessionario uscente.

Scadenze chiave
Gare da avviare entro il 30.06.2027 – proroga delle concessioni in essere fino al 30.09.2027, salvo estensione tecnica motivata fino al 31.03.2028.

La riforma delle concessioni balneari, dalle proroghe alle gare

La legge sulla concorrenza ha posto fine al regime delle proroghe automatiche delle concessioni demaniali marittime a uso turistico-ricreativo, allineando l’ordinamento italiano ai principi europei in materia di libera prestazione dei servizi. Il quadro vigente stabilisce che le concessioni in essere restano efficaci fino al 30.09.2027, che gli enti concedenti devono avviare le procedure selettive entro il 30.06.2027 e che, in presenza di difficoltà oggettive, la scadenza può essere differita con atto motivato per il solo tempo necessario, comunque non oltre il 31.03.2028. La proroga ha quindi natura tecnica: serve a consentire l’ordinata programmazione delle gare e non autorizza i Comuni a rinviarle.
Il legislatore ha poi disciplinato la posizione del concessionario uscente, al quale il nuovo gestore deve riconoscere un indennizzo pari al valore degli investimenti non ancora ammortizzati, aumentato di una equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi 5 anni e ridotto dei contributi pubblici non rimborsati. La quantificazione è affidata a una perizia asseverata, acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando e redatta da un professionista scelto tra 5 nominativi indicati dal Consiglio nazionale dei commercialisti, con spese a carico dell’uscente. Il decreto ministeriale sui criteri di calcolo non risulta ancora adottato e il bando-tipo nazionale è in corso di definizione, ma la giurisprudenza ha chiarito che tali ritardi non sospendono le gare. Ne discende che l’indennizzo non è automatico: spetta al concessionario dimostrare gli investimenti effettuati, ed è su questa prova documentale che si apre lo spazio per l’attività dello studio, sia come perito sia come advisor del cliente.

Cosa cambia con le ultime pronunce del consiglio di Stato

Con la sentenza non definitiva Cons. Stato Sez. VII 21.05.2026, n. 4121, i giudici amministrativi hanno fissato 3 principi che incidono direttamente sulla posizione del concessionario uscente. Il primo riguarda i tempi: il termine del 30.09.2027 costituisce un limite massimo e non un diritto alla prosecuzione, per cui i Comuni sono tenuti a bandire le gare senza indugio, almeno 6 mesi prima della scadenza del titolo e in ogni caso entro il 30.06.2027, e possono assegnare le nuove concessioni anche prima, disponendo la cessazione anticipata dei rapporti prorogati. Il secondo riguarda i decreti attuativi: la mancata adozione del decreto sui criteri di calcolo dell’indennizzo non giustifica il ritardo nell’avvio delle procedure né la revoca di quelle già avviate, e l’ente non è tenuto a prevedere nel bando criteri di indennizzo in assenza della disciplina nazionale.
Il terzo principio è il più rilevante per lo studio: l’indennizzo non è un diritto automatico, ma subordinato all’esistenza di investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, la cui prova ricade sul concessionario uscente. In mancanza di tale prova, il Comune non è obbligato ad attivare la procedura di perizia. Ne discende che l’impresa balneare non può attendere la pubblicazione del bando per tutelarsi: la ricostruzione ordinata di fatture, cespiti e piani di ammortamento va predisposta prima della gara, ed è esattamente il tipo di attività che il commercialista è in grado di presidiare.

Come candidarsi all’elenco CNDCEC

La procedura, attivata con l’Informativa n. 109/2026 dopo le prime indicazioni dell’Informativa n. 107/2026, si presenta online nell’area riservata del portale commercialisti.it (accesso SPID o CIE), percorso Servizi per gli Iscritti – Istanze Online. L’elenco è nazionale e articolato su base regionale, non costituisce graduatoria né attribuisce alcun diritto automatico all’incarico, ed è revocabile in qualsiasi momento. Su richiesta dell’ente concedente, il Consiglio nazionale può sorteggiare una “cinquina” di nominativi (garantendo, ove possibile, la presenza di almeno un iscritto under 43): il professionista è nominato dall’ente concedente tra i 5 nominativi della cinquina, la perizia è acquisita prima della pubblicazione del bando e le spese sono a carico del concessionario uscente. Per il compenso il CNDCEC indica, con raccomandazione non vincolante, di procedere ai sensi dell’art. 2233 c.c. (proporzionalità e adeguatezza, riferimento alle consulenze tecniche), con incarico conferito dal concessionario uscente e almeno il 50% dell’onorario ricompreso nella polizza fideiussoria a garanzia del pagamento. Le richieste degli enti dovrebbero riferirsi a singole concessioni, o a gruppi di concessioni omogenee con indicazione di quante ne sono assegnate a ciascun professionista. L’applicabilità dell’equo compenso va valutata caso per caso.

Perito terzo e consulente di parte: ruoli distinti

Prima di proporre il nuovo servizio è opportuno chiarire il confine deontologico tra i due ruoli che la riforma mette in campo. Il perito asseveratore terzo è l’ausiliario tecnico imparziale sorteggiato dall’elenco CNDCEC, soggetto ai doveri di terzietà e alle cause di astensione previste dal Codice Deontologico e dall’art. 51 c.p.c.: non può quindi asseverare la perizia per un proprio cliente. Il consulente tecnico di parte, invece, è il commercialista fiduciario dell’impresa balneare, che cura la contabilità e il bilancio del cliente uscente e predispone il fascicolo probatorio da sottoporre all’asseveratore terzo. Le due funzioni sono incompatibili sullo stesso cliente, ma perfettamente complementari sul portafoglio dello studio: chi cura un cliente balneare come consulente di parte può comunque candidarsi all’elenco CNDCEC per essere sorteggiato su pratiche di altri concessionari.

Un nuovo servizio: l’assistenza documentale “ante perizia”

Anche per gli studi che non ottengono un incarico diretto come periti, la materia apre una linea di servizio autonoma: aiutare il cliente concessionario a costruire, prima ancora della gara, un dossier ordinato di investimenti, fatture e piani di ammortamento coerente con quanto richiesto dalla giurisprudenza più recente. È un lavoro che rientra nelle competenze ordinarie di uno studio di commercialisti e che, arrivando prima della richiesta del cliente, consolida il rapporto di fiducia meglio di una risposta last minute a gara già pubblicata. Il fascicolo probatorio degli investimenti è una proposta di servizio dello studio, non una prestazione prevista dalle informative CNDCEC. Si organizza su 4 aree di verifica.

Conclusioni

La riforma delle concessioni balneari resta un cantiere aperto – mancano ancora il decreto sui criteri di indennizzo e il bando-tipo nazionale – ma la finestra di candidatura all’elenco dei periti è già attiva, e la giurisprudenza ha già fissato la regola pratica che conta di più: senza prova documentale degli investimenti, l’indennizzo non si ottiene. Lo studio può presidiare la trasformazione su 2 livelli complementari: da un lato la candidatura CNDCEC come professionista incaricato della perizia, per farsi trovare pronti alla formazione delle cinquine; dall’altro il servizio di audit e Data Room per i clienti balneari a portafoglio, standardizzabile e fatturabile a parcella indipendentemente dall’esito delle nomine. Chi si organizza subito su entrambi i fronti intercetta un mercato professionale che sta nascendo ora, prima che diventi una prassi consolidata e quindi meno remunerativa.

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