Affitto azienda: differenza tra quote ammortamento e spese manutentive

L’ordinanza della Corte di Cassazione 16.07.2025, n. 19653 ha fornito chiarimenti significativi in merito al trattamento fiscale delle quote di ammortamento nell’ambito dei contratti di locazione aziendale, precisando i criteri distintivi rispetto alle comuni spese manutentive. La decisione origina da una controversia che ha visto protagonista una S.r.l. operante nel settore immobiliare, specializzata nella gestione di complessi commerciali e cinematografici distribuiti sul territorio nazionale attraverso la formula dell’affitto di ramo d’azienda.

L’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al recupero a tassazione delle quote di ammortamento relative ai beni strumentali compresi nei rami aziendali concessi in locazione, ritenendole fiscalmente indeducibili ai sensi dell’art. 102, c. 8 del Tuir. La contestazione dell’Ufficio si fondava su una presunta contraddizione tra le clausole contrattuali che prevedevano la deroga agli artt. 2561 e 2562 c.c., con conseguente attribuzione al concedente dell’obbligo di conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, e le contestuali pattuizioni che stabilivano il riaddebito agli affittuari delle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili. I verificatori, equiparando la conservazione dell’efficienza degli impianti ex art. 2561 c.c. alla manutenzione ordinaria concernente le riparazioni di natura corrente e quotidiana, ritenevano che il diritto alla deduzione delle quote di ammortamento spettasse esclusivamente agli affittuari.