Cedolare secca nella proroga di contratti a uso commerciale 2019

Se fosse possibile stilare una classifica delle imposte di successo, uno dei primi posti andrebbe alla cedolare secca sui canoni di locazione.

Come è noto, la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) si applica ai contratti abitativi. Tuttavia, vi è un’eccezione riservata ai soli nuovi contratti stipulati nel 2019. Solo per quell’anno, infatti, il legislatore ha offerto la possibilità di stipulare i nuovi contratti aventi ad oggetto immobili della categoria catastale C/1, di estensione non superiore a 600 metri quadrati, e relative pertinenze, applicando la cedolare secca.

La misura, prevista in via opzionale dall’art. 1, c. 59 L. 145/2018, non è mai entrata a regime. Il motivo è legato probabilmente alla perdita di gettito che essa avrebbe provocato, in quanto, a differenza degli affitti abitativi, nel caso degli affitti commerciali è ragionevole aspettarsi un minor tasso di sommerso.

A ogni modo, tornando ai contratti di affitto commerciale stipulati nel 2019 ed assoggettati a cedolare secca, il tema torna adesso di attualità in quanto la durata dei contratti è normalmente di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6, sicché nel 2025 si sta ponendo il tema delle proroghe.

Il 2025 rappresenta, quindi, il periodo naturale per prorogare i contratti di locazione commerciale assoggettati a cedolare secca nel 2019. Molti contribuenti si stanno, quindi, chiedendo se la proroga è anch’essa soggetta a cedolare secca oppure no.

Della questione è stata interessata tempo fa l’Agenzia delle Entrate. A tale riguardo l’Agenzia ha confermato che è possibile avvalersi della cedolare secca, ricorrendo i requisiti prescritti, in occasione delle annualità successive anche se il contratto era stato assoggettato nel 2019 a tassazione ordinaria (risposta all’interpello n. 388/2020).

L’Agenzia ha, inoltre, indicato (risposte agli interpelli nn. 184 e 190/2000) che la stessa facoltà di applicazione della cedolare secca si applica anche al momento della proroga.

L’Agenzia spiega, infatti, che sono le stesse regole generali applicabili al regime a consentire di esercitare l’opzione anche in sede di proroga (circ. n. 26/E/2011). D’altra parte, l’opzione, se non revocata, esplica effetti per tutta la durata del contratto.

Quindi, le regole applicabili sono quelle generali applicabili alla cedolare secca ex D.Lgs. 23/2011 con le eccezioni derivanti dalla L. 145/2018. Pertanto, se il contratto riguarda un negozio ed è stato stipulato nel 2019, esso consentirà per tutta la vita contrattuale di accedere al regime di cedolare secca eletto tramite modello RLI.