Come gli immobili distorcono il metodo del multiplo

Il metodo rapido MOL×multiplo–PFN penalizza le aziende con asset immobiliari. Questi beni generano, infatti, ritorni in un arco temporale trentennale, che non vengono colti dai multipli. Ne deriva il paradosso per cui, applicando il metodo in questione, si finisce per attribuire un valore alla società operativa con gli immobili inferiore al valore della società operativa privata degli immobili per scorporo sommato con il valore attribuibile alla NewCo che li ha ricevuti.

Negli ultimi anni, nelle trattative di M&A, la valutazione delle aziende viene effettuata adottando un metodo semplificato in cui l’“Equity value” viene determinato applicando la nota formula “Margine operativo lordo × multiplo – Posizione Finanziaria Netta”. È la versione tascabile del Discounted Cash Flow fondato sul Capital Asset Pricing Model, dove il rischio dell’impresa è sintetizzato dal beta. Il MOL (EBITDA) funge da proxy dei futuri flussi di cassa operativi, mentre il multiplo rappresenta il numero di anni in cui ci si aspetta che l’attuale vantaggio competitivo garantisca tali flussi prima che subentri una nuova strategia e un diverso modello di business per l’azione della compagine sociale succeduta.