Contratto preliminare e bonus prima casa giovani under 36

L’art. 64, c. 6 e seguenti del Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021) ha introdotto misure di favore in tema di imposta di registro e ipo-catastali, per l’acquisto della prima casa (non di lusso) da parte dei giovani nelle seguenti condizioni:

• ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro annui;
• non avere compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato.

L’oggetto dell’agevolazione sono gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ossia proprietà, usufrutto, nuda proprietà, uso o abitazione.

Non è considerato tale il contratto preliminare, ossia l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo indicandone contenuti e aspetti essenziali. Il preliminare produce effetti solo tra le parti, non effetti reali, in quanto non è idoneo a trasferire la proprietà o determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Pertanto, tale contratto non può fruire di per sé della norma agevolativa, deve quindi prevederne l’assoggettamento a:

• imposta di registro nella misura fissa di 200 euro per la registrazione del contratto (art. 10 della Tariffa, Parte Prima, del TUR);
• imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,5% per le eventuali somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria (art. 6 della Tariffa, Parte Prima, del TUR);
• imposta di registro proporzionale nella misura del 3% per le eventuali somme corrisposte a titolo di acconti non soggetti a Iva (art. 9 della Tariffa, Parte Prima, del TUR).

Le imposte di registro corrisposte in misura proporzionale per caparra confirmatoria e acconti sono imputate all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo (ossia al momento del rogito). Se risultano superiori all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggior imposta proporzionale versata per la registrazione del preliminare.

L’eccedenza va chiesta a rimborso entro 3 anni dal giorno del pagamento o se posteriore da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione, pertanto nel caso di specie 3 anni dalla data di registrazione del rogito.

Questo implica che, in ogni caso, l’atto definitivo debba essere stipulato entro il 30.06.2022 (così come previsto dalla norma agevolativa).

Questo il contenuto della risposta 650 del 1.10.2021 dell’Agenzia.

Si ricorda che l’agevolazione consiste nell’esenzione, per gli acquisti da privati o da imprese in esenzione Iva, di:

• imposta di registro: che sarebbe del 2% con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria: che sarebbe di 50 euro;
• imposta catastale: che sarebbe di 50 euro.

Per gli acquisti invece da imprese che vendono in Iva, l’esenzione riguarda:

• imposta di registro: che sarebbe di 200 euro;
• imposta ipotecaria: che sarebbe di 200 euro;
• imposta catastale: che sarebbe di 200 euro.

A queste voci si somma un’agevolazione anche per l’Iva, che per l’acquisto prima casa sarebbe del 4% del prezzo di cessione, che consiste in un credito pari all’Iva, riconosciuto al giovane acquirente, da utilizzare:

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione delle imposte sui redditi del dichiarativo successivo alla data di acquisto: quindi per esempio acquisto casa nel 2022: dichiarazione da presentare nel 2023 sui redditi 2022;
• in compensazione tramite F24.