Escluso da Iva il deposito cauzionale nella compravendita immobiliare

La somma versata a titolo di deposito cauzionale nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, quando la volontà delle parti è espressa in modo chiaro e inequivocabile, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come acconto sul prezzo e pertanto non è soggetta a Iva.

L’interpretazione del contratto deve attenersi primariamente al senso letterale delle espressioni utilizzate, senza sostituire la volontà negoziale con ricostruzioni alternative che ne travalichino il significato testuale. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, nell’ordinanza 26.08.2025, n. 23857.

La vicenda trae origine da 2 contratti preliminari di compravendita immobiliare aventi a oggetto immobili in costruzione.

In entrambi i casi le parti avevano previsto, in sede di stipula, il versamento di somme cospicue da parte del promissario acquirente, qualificandole espressamente come deposito cauzionale. In sede di accertamento fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha riqualificato queste somme come acconti sul prezzo della futura compravendita, contestando alla società contribuente l’omessa emissione della relativa fattura e sanzionandola ai sensi dell’art. 6, c. 8 D.Lgs. 471/1997.