Pex e immobili in costruzione: la rilevanza della fase preparatoria

Ai fini dell’applicazione della “Pex” (ex art. 87, c. 1, lett. d) del Tuir), la presunzione assoluta di non commercialità per le società il cui patrimonio è prevalentemente costituito da immobili non utilizzati direttamente nell’impresa non si applica nel caso in cui l’immobile strumentale sia in costruzione, purché l’attività imprenditoriale per cui l’immobile è destinato sia effettivamente avviata successivamente nell’ambito dello stesso bene. In questo caso, la fase di costruzione deve considerarsi attività preparatoria funzionale alla costituzione dell’apparato organizzativo dell’impresa (Cass., ord. 2.06.2025, n. 14800).

La controversia trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate contestava a una società la fruizione del regime di participation exemption per una plusvalenza realizzata nel 2008 a seguito della cessione di una partecipazione. Secondo l’Agenzia, la società partecipata non poteva considerarsi commerciale, in quanto nei 3 anni anteriori alla cessione, non aveva svolto attività operativa né prodotto ricavi e il suo patrimonio era rappresentato da un solo immobile in costruzione, non ancora utilizzato a fini d’impresa.