Trust opaco estero: cessione di partecipazioni con immobili in Italia

Il caso analizzato nell’interpello n. 175/2025 ha riguardato la vendita della totalità delle quote di una società svizzera, la cui unica attività consisteva nel possesso di un immobile a uso abitativo situato in Italia. Nonostante l’assenza di una stabile organizzazione della società nel territorio italiano e la detenzione ultraquinquennale dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la necessità di tassare in Italia la plusvalenza realizzata dal trust, poiché il valore della partecipazione derivava principalmente da beni immobili localizzati nel territorio nazionale.

L’elemento innovativo risiede nel fatto che l’art. 23, c. 1-bis del Tuir (introdotto con la legge di Bilancio 2023) consente di attrarre a tassazione italiana le plusvalenze su partecipazioni estere quando il valore sottostante è rappresentato, anche indirettamente, da immobili italiani, superando la classica distinzione tra “cessione diretta” e “indiretta” dell’immobile.