Valore di trasformazione dei fabbricati di campagna

Nel contesto rurale, i fabbricati di campagna, come stalle, magazzini, abitazioni per lavoratori agricoli, possono rappresentare non solo elementi funzionali per l’agricoltura, ma anche potenziali risorse da valorizzare economicamente. In questo scenario, il valore di trasformazione assume un ruolo chiave nella stima e nella possibile valorizzazione patrimoniale.

Il valore di trasformazione (VT) si ottiene sottraendo dal valore di mercato del fabbricato una volta trasformato il costo necessario per effettuare la trasformazione stessa: VT = VM (valore del bene trasformato) – CT (costo di trasformazione).

Il valore di mercato (VM) rappresenta il prezzo probabile che un bene trasformato può raggiungere. Il costo di trasformazione (CT) include voci come: costruzione (secondo il comune); contributi urbanistici (es. D.P.R. 380/2001); spese tecniche (fino al 10 % del costo di costruzione); oneri complessivi (fino al 20%, comprendenti profitto, finanziamenti, commercializzazione).

Per i fabbricati rurali, il valore di trasformazione è applicabile quando:

– il fabbricato richiede riadattamenti prima di diventare utile all’attività agricola;

– si prevede uno scopo diverso dall’impiego strumentale (ad esempio, affitto a uso civile).

L’iter valutativo prevede:

1) progetto tecnico-urbanistico della trasformazione;

2) stima del valore di mercato del fabbricato trasformato (metodo comparativo o capitalizzazione del reddito);

3) computo metrico-estimativo dei costi di trasformazione;

4) calcolo finale per differenza.

Rilevanza pratica – Il valore di trasformazione è cruciale quando:

– non è possibile confrontare direttamente immobili simili;

– si mira a convertire fabbricati agricoli per usi più redditizi;

– si valorizzano strutture rustiche in zone con mercato debole di immobili simili.

Inquadramento normativo e contabile – Nel diritto urbanistico, il valore di trasformazione è un criterio per l’HBU (Highest and Best Use), ossia il “massimo e miglior utilizzo” di un immobile: quello che massimizza il valore tra l’uso corrente e l’uso trasformato, purché tecnicamente, economicamente e legalmente sostenibile.

In ambito pratico-operativo, ai fini delle concessioni e dei contributi di urbanizzazione, diverse normative regionali e comunali utilizzano UT come base per calcolare sovrapprezzi e contributi (es. contributo straordinario di urbanizzazione).

Vantaggi e limitazioni – Tra i vantaggi vi sono: la valutazione realistica di immobili non confrontabili; l’incentivo agli interventi di riqualificazione; la base per decisioni tecniche, fiscali ed economiche.

Tra le limitazioni, vi sono la necessita di dati affidabili su mercato e costi specifici; l’incertezza dei valori stimati può influire sul risultato; la rigidità normativa o vincoli paesaggistici possono limitare le possibilità di trasformazione.