Contratto di locazione per immobili a uso commerciale

Caratteristiche principali del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione a uso commerciale è a canone libero; pertanto, si ha una libera autonomia delle parti ed è utilizzato in quei casi in cui l’immobile dovrà essere destinato ad attività d’impresa.

Durata del contratto di locazione commerciale

La normativa delle locazioni immobili a uso commerciale (art. 27 L. 392/1978) prevede una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 e una durata massima di 30 anni. La durata della locazione è elevata a 9 anni per gli immobili a destinazione alberghiera, quali pensioni, locande o alberghi.

Tipologie e condizioni

La L. 392/1978, all’art. 27, prevede tre tipologie di locazioni rientranti tra quelle di uso diverso dall’abitativo, ossia le locazioni di immobili destinati a:

• attività industriali;
• attività commerciali;
• attività artigianali.

I contratti di locazione commerciale possono essere stipulati alle seguenti condizioni:

• durata minima – 6 anni + 6 anni di rinnovo automatico;
• attività – commerciale, industriale, esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, artigianale, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica, agenzie di viaggio;
• elementi aggiuntivi – possono essere oggetto del contratto di affitto in quanto collegati all’attività: parcheggi, depositi, autorimesse, box, garage, magazzino.

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I contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera possono essere stipulati alle seguenti condizioni:

• durata minima – 9 anni + 9 anni di rinnovo automatico;
• attività – attività alberghiere, attività teatrali, stabilimenti di pubblici spettacoli, trattorie, case di cura, pensioni, stabilimenti balneari.

Rinnovo del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale, una volta giunto alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per ulteriori 6 anni (oppure 9 anni, in caso di immobili adibiti ad attività alberghiera). Ciò avviene solamente se:

• il locatore non comunica la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (elevati a 18 mesi per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera), opponendo una delle cause previste dall’art. 29 L. 392/1978:
  • si adibisce l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • si adibisce l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad uso diverso da quello di abitazione, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • si demolisce l’immobile per ricostruirlo, ovvero si procede alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero si esegue su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
  • si ristruttura l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla L. 426/1971 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste;
• il conduttore non comunica il recesso, in presenza di gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi.

Anche nel caso in cui il contratto di locazione commerciale sia giunto alla seconda scadenza, si rinnova automaticamente per ulteriori 6 anni (oppure 9 anni, in caso di immobili adibiti ad attività alberghiera). Ciò avviene solamente se:

• il locatore non comunica la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (elevati a 18 mesi per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera);
• il conduttore non rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni proposte dal locatore.

Contratto di locazione commerciale transitorio

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o di 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Registrazione del contratto di locazione commerciale

Registrazione telematica

Per la registrazione online del contratto è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.
L’applicazione utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, deve essere scaricata dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate. È possibile utilizzare, in alternativa software, la modalità “web”, che consente di effettuare la registrazione direttamente da internet, senza la necessità di scaricare software.

Registrazione in ufficio

I soggetti diversi da quelli che hanno l’obbligo della registrazione telematica (sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari) possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).

Per la registrazione è necessario predisporre la seguente documentazione:

• almeno 2 originali del contratto firmati dal locatore e dal conduttore (oppure in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio attesterà la conformità all’originale);
• la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato;
• se i contratti da registrare sono più di uno, occorre predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR“, in cui indicare i contratti da registrare;
• i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare (16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe);
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (F24 Elide).

Cessione contratto di locazione commerciale

Si verifica la cessione del contratto di locazione commerciale quando il locatore, oppure il conduttore, è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Inoltre, l’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

Dal punto di vista dell’imposta di registro, la cessione del contratto di locazione commerciale prevede le seguenti misure:

• € 67, in misura fissa, se la cessione è senza corrispettivo;
• 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo pari a € 67), se la cessione è con corrispettivo.

Il termine per il versamento dell’imposta di registro è entro 30 giorni dall’evento.
Si può procedere al versamento utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) e con richiesta di addebito su conto corrente oppure utilizzando il modello F24 Elide (Elementi identificativi) e presentando il modello RLI debitamente compilato, sempre entro i 30 giorni dall’evento.

Subentro nel contratto di locazione commerciale

Quando la cessione del contratto di locazione commerciale avviene perché la modifica di una delle parti del contratto di locazione è causata da eventi estranei alla volontà delle parti, allora si è in presenza di “subentro” (ad esempio, per decesso del locatore).
In questa fattispecie non è dovuto alcunché a titolo di imposta di registro, né l’imposta di bollo. Tuttavia, si ritiene opportuno comunicare all’Agenzia delle Entrate l’evento della successione nella posizione contrattuale da parte del locatore o del conduttore.

Risoluzione del contratto di locazione commerciale

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La risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene quando le parti, locatore e conduttore, concludono in anticipo il rapporto prima della scadenza del contratto.

La risoluzione può avvenire:

1. per volontà comune di entrambe le parti. Anche se c’è il consenso di recedere dal contratto, sia del locatore sia del conduttore, è necessario redigere l’atto in forma scritta (Tribunale di Milano, sentenza n. 2427/2018). Infatti, solo con un accordo verbale il locatore potrebbe ancora pretendere il versamento del canone di locazione;
2. per volontà del locatore. In alcuni casi specifici, previsti dall’art. 3 c.1, L. 431/1998, il locatore può recedere in via anticipata con un preavviso al conduttore di almeno 12-18 mesi prima della scadenza naturale del contratto di locazione commerciale.

Riepilogo casi di recesso previsti dall’art. 3, c. 1 L. 431/1998

• Il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune.
• L’immobile deve essere integralmente ristrutturato, demolito, trasformato.
• Il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo.
• Il conduttore non occupa continuamente l’immobile senza giustificato motivo (rimane vuoto).
• Il locatore intende destinare l’immobile ad altre attività (per esempio, pubbliche).
• Il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé stesso o ai propri parenti.

3. per volontà del conduttore. Il più importante diritto riconosciuto al conduttore è il diritto di recesso anticipato, stabilito nel contratto. La risoluzione consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento prima della naturale scadenza della locazione con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali.

Tuttavia, nel caso in cui vi fossero gravi motivi, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento, rispettando i 6 mesi di anticipo previsti dalla L. 392/1978.

I motivi definiti “gravi” in ordine alla legittimazione della risoluzione anticipata possono essere ricompresi in 2 differenti categorie:

• gravi motivi oggettivi, di norma vizi relativi all’immobile oggetto di locazione commerciale;
• gravi motivi soggettivi, collegati a fattori indipendenti dalla volontà del conduttore e devono avere ulteriori caratteristiche di imprevedibilità o anche essere sopravvenuti alla costituzione del rapporto e comunque, di essere ostativi rispetto alla prosecuzione del rapporto stesso.

Adempimenti del conduttore:

• inviare al locatore la lettera di preavviso, a mezzo raccomandata A/R;
• effettuare il versamento dell’imposta di registro € 67;
• pagare le 6 mensilità (periodo di preavviso) di canone fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Il pagamento dei canoni è un obbligo (Cassazione, sentenza 27.11.2006, n. 25136).

Tassazione dei canoni di locazione

Imposte dirette

Regime ordinario: Irpef

La locazione di fabbricati a uso commerciale da parte delle persone fisiche genera un reddito fondiario assoggettato ad Irpef, assumendo il maggior valore tra:

• il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% e
• la rendita catastale rivalutata del 5%.

Regime alternativo: cedolare secca sulle locazioni commerciali

L’opzione della cedolare, di regola, si può esercitare esclusivamente per gli immobili con categoria catastale da A/1 a A/11 e relative pertinenze, (esclusa A/10), concessi in affitto ad uso abitativo.
La legge di Bilancio 2019 ha esteso la possibilità per il locatore di assoggettare l’affitto di immobili a uso commerciale (C/1) a imposta sostitutiva del 21% solo per i contratti stipulati nel 2019.
La possibilità di applicare la cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali (cat. C/1) non è stata prorogata per i contratti stipulati nel 2020; quindi è limitata ai soli contratti stipulati nell’anno 2019.

Imposte indirette

Imposta di registro

Le locazioni di fabbricati a uso commerciale stipulati da persone fisiche, non soggetti Iva, devono considerarsi fuori campo Iva, chiunque sia il soggetto conduttore. Tuttavia, a tali locazioni commerciali si applica l’imposta di registro nella misura del 2% sul corrispettivo annuo.
Il locatore che ha aderito al regime della cedolare secca in riferimento alla locazione di immobili rientranti nella categoria catastale C/1, solamente per quelli stipulati nell’anno 2019, non dovrà versare né l’imposta di registro né l’imposta di bollo sul contratto.