Indennità perdita avviamento commerciale

Gli artt. 34 e 35 L. 392/1978 riconoscono il diritto del conduttore/locatario di ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, qualora il locatore non intenda rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale o alle successive. Di regola i contratti ad uso non abitativo hanno una durata di 6 anni, rinnovabili per altri 6 anni, salvo disdetta da comunicare nei termini indicati in contratto. Ciò è possibile quando ricorrono contestualmente 3 condizioni:

1) oggetto della locazione devono essere immobili urbani destinati all’esercizio di attività industriali, commerciali e artigianali, oppure attività turistiche disciplinate dall’art. 2 L. 326/1968;

2) l’attività esercitata dal conduttore deve essere caratterizzata da contatti diretti con il pubblico (utenti e consumatori finali);

3) il mancato rinnovo non deve essere determinato dalla risoluzione anticipata per inadempimento (esempio, per mancato pagamento dei canoni), nè dalla disdetta o recesso dal contratto del conduttore, nè da una procedura concorsuale prevista dalla legge fallimentare (per esempio, fallimento del locatore).

L’indennità non spetta per le seguenti tipologie di immobili: destinati all’esercizio di attività professionali, utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori finali (si ritiene che l’indennità non spetti quando si tratta di un commercio all’ingrosso); destinati ad attività di natura transitoria (per esempio, locazione temporanea per fiere e sagre); immobili complementari oppure interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.

La misura dell’indennità varia secondo l’attività esercitata: 18 mensilità oppure 21 mensilità (nel caso di alberghi),dell’ultimo canone corrisposto; l’art. 34, c. 2 L. 392/1978 prevede a favore del conduttore cessato un’indennità supplementare rispetto a quella base, pari a quest’ultima, qualora nei locali del conduttore uscente, entro un anno dal rilascio dell’immobile, venga iniziata da chiunque la stessa attività oppure un’attività inclusa nella medesima tabella merceologica, affine a quella esercitata dal conduttore uscente. Per quanto riguarda il profilo tributario, occorre distinguere tra persona fisica non imprenditore e società semplice, da un lato; imprenditore individuale, società di persone (Snc, Sas) e società di capitali, dall’altro.

Nella prima ipotesi, la norma di riferimento è l’art. 10, c. 1, lett. l) D.P.R. 917/1986, secondo cui l’indennità per la perdita d’avviamento commerciale corrisposta per disposizioni di legge al conduttore è deducibile dal reddito complessivo secondo il principio di cassa. Stesso trattamento per i soci di società semplice, con deducibilità pro-quota in base alle percentuali di partecipazione agli utili, di cui all’art. 5 del Tuir.

Nella seconda ipotesi, nulla prevedendo il D.P.R. 917/1986 in merito alla deducibilità dell’indennità per la perdita d’avviamento commerciale, occorre applicare i criteri generali di determinazione del reddito d’impresa, oltre che i principi contabili in materia di redazione del bilancio; nel caso si tratti di immobile-patrimonio, l’indennità in questione è un costo indeducibile dal reddito d’impresa, secondo quanto previsto dall’art. 90, c. 2 del Tuir; in base a tale norma, i costi afferenti gli immobili che non sono strumentali per l’esercizio d’impresa, né beni merce, non sono ammessi in deduzione. In presenza di immobili che siano strumentali oppure beni merce, sia per natura, sia per destinazione, è sempre possibile dedurne i costi sostenuti, secondo le risultanze di bilancio. Secondo la norma di comportamento n. 188/2013 AIDC, “in linea generale l’indennità erogata per la perdita di avviamento commerciale rappresenta quindi un costo, deducibile sia ai fini delle imposte sui redditi che ai fini IRAP, di competenza dell’esercizio nel quale l’indennità diviene dovuta”.

Ai fini Iva, l’indennità della perdita d’avviamento commerciale non è stato ancora regolamentata da parte del D.P.R. 633/1972. L’Agenzia delle Entrate si è espressa al riguardo con la risoluzione 3.06.2005, n. 73/E, con cui afferma che, in presenza del presupposto soggettivo, ossia quando il locatore sia un soggetto Iva, l’indennità deve essere assoggettata a Iva poiché costituisce il corrispettivo, sia pure determinato in forza di una legge, dall’incremento del valore (avviamento) che il conduttore mette nella disponibilità del locatore, con il rilascio dell’immobile. Di orientamento diverso è la dottrina prevalente, secondo cui l’indennità deve essere esclusa da ogni imposizione ai fini Iva, in quanto un indennizzo e non una controprestazione di servizio, come afferma l’Agenzia delle Entrate nella citata risoluzione (Cassazione, sez. Civile, sent. 7.06.2006, n. 13345).