Riduzione dei canoni di affitto d'azienda

In seguito alla pandemia, inevitabilmente ci sono e ci saranno ripercussioni sui contratti vigenti. In materia di contratto di affitto d’azienda, certamente è il conduttore (affittuario) dell’azienda a richiedere al concedente una riduzione dei canoni rispetto a quanto pattuito. Viene spontanea la domanda: occorre predisporre un nuovo contratto di affitto d’azienda?

A chiarire tale quesito è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 60/E/2010, affermando che la sola modifica dell’importo dei canoni di affitto d’azienda non comporta una risoluzione del contratto originario, “trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione”. Pertanto, essendo facoltà delle parti contraenti stipulare una nuova scrittura privata o un nuovo atto pubblico, non è previsto obbligo di comunicare all’Amministrazione Finanziaria il sopravvenuto accordo di riduzione dei canoni di affitto di azienda (o di ramo d’azienda).

Per attribuire data certa all’accordo di riduzione dei canoni, si potrà registrare facoltativamente la scrittura privata non autenticata, richiamando il contratto originario e i relativi estremi di avvenuta registrazione, pagando l’imposta di registro prevista “in caso d’uso”, pari a 200 euro, oltre all’imposta di bollo. Ai fini dell’imposta di registro, gli effetti prodotti dal sopravvenuto accordo decorreranno dall’anno successivo a quello in cui è stato registrata la scrittura privata, portante la riduzione degli importi medesimi.

Successivamente, con la risposta all’interpello 21.12.2018, n. 124, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla situazione in cui, nella scrittura privata non autenticata di affitto di ramo d’azienda (o di azienda), il valore dell’azienda sia composto nella misura superiore al 50% dai fabbricati e, contemporaneamente, il regime di tassazione dell’affitto sia più favorevole del regime di locazione immobiliare.

Il caso prospettato nel quesito posto dalla società istante (concedente), riguardava una società Alfa che aveva concesso in affitto alla società Beta (conduttrice) un ramo d’azienda. In seguito all’intervenuta crisi nel settore immobiliare, le società Alfa e Beta avevano concordato una riduzione dell’importo dei canoni per ogni annualità del contratto, dal 1.04.2013 fino al 31.08.2018. A posteriori, con una nuova scrittura privata, si era prorogata la riduzione dei canoni fino al 31.08.2019. Nell’interpello posto, la società istante (Alfa) proponeva di registrare la scrittura privata di proroga di riduzione dell’importo dei canoni di affitto, fino a tutto il 31.08.2019, in esenzione di imposta di registro e di bollo, ai sensi dell’art. 19 D.L. 12.09.2014, n. 133 (decreto “Sblocca Italia“), poiché il contratto originario (in applicazione della norma antielusiva di cui all’art. 35, c. 10-quater D.L. 223/2006) era stato considerato come un contratto di locazione di bene strumentale.

La società Alfa evidenziava che il valore dell’immobile strumentale, oggetto del contratto di affitto d’azienda, era superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda affittata. Pertanto, in sede di registrazione del contratto di affitto originario, sono state applicate le norme per le locazioni immobiliari, secondo quanto previsto dall’art. 35, c. 10-quater D.L. 223/2006. L’Agenzia delle Entrate ha accolto la soluzione prospettata, richiamando l’art. 19 D.L. 12.09.2014, n. 133: “la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.