Società immobiliari, responsabilità per vendite inferiori al mercato

Gli amministratori di una società immobiliare devono agire con attenzione nel determinare i prezzi di vendita degli immobili. In caso contrario, rischiano di rispondere per il danno subito dalla società, pari alla differenza tra il prezzo realmente ottenuto e il valore di mercato degli immobili, anche in assenza di una prova diretta sulla simulazione del prezzo e sull’incasso personale della differenza. Questo principio emerge chiaramente dall’ordinanza della Cassazione 15.03.2025, n. 6925.

Nel caso esaminato dalla Corte, un socio di una Srl, attiva nel settore immobiliare, aveva citato in giudizio 2 amministratori, accusandoli di aver ceduto alcune unità immobiliari comprese in un unico compendio a prezzi maggiori rispetto a quelli dichiarati nei contratti, ma senza riversare nelle casse della società la differenza tra quanto effettivamente incassato e quanto formalmente pattuito. In alternativa, il socio chiedeva che fosse riconosciuto un risarcimento per il danno subito dalla società, sostenendo che gli immobili erano stati venduti a un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato.

Il Tribunale adito, pur non ritenendo provata la simulazione tra prezzo reale e prezzo dichiarato e l’appropriazione della differenza da parte degli amministratori, ha comunque accertato, sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio condotta con criteri oggettivi, che gli immobili erano stati venduti con una perdita di circa 2 milioni di euro rispetto ai valori di mercato. Il giudice ha tenuto conto, in tale analisi, delle caratteristiche specifiche degli immobili e della zona in cui erano situati. La decisione è stata successivamente confermata in sede di appello.